Опубликованы два разъяснения к Закону КНР «О вещных правах»

Share on FacebookShare on VKShare on Google+Share on LinkedInTweet about this on TwitterPrint this pageEmail this to someone

Впервые опубликовано 26 мая 2009 г.; опубликовано с исправлениями и дополнениями в сентябре 2013 г.

В мае 2009 г. Верховный народный суд КНР опубликовал два судебных разъяснения, посвященных применению Закона «О вещных правах» при рассмотрении в народных судах гражданских споров, связанных с коммунальными платежами и правами собственности в жилых комплексах: 14 мая опубликовано Разъяснение «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении споров о праве собственности в жилых комплексах» (далее – Разъяснение № 7-2009), а 15 мая опубликовано Разъяснение «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении споров о коммунальных услугах» (далее – Разъяснение № 8-2009). Это первые разъяснения к положениям Закона КНР «О вещных правах».

Закон КНР «О вещных правах» принят в 2007 г. и содержит общие положения о праве собственности, праве владения, ограниченных вещных правах и обеспечении обязательств (праве удержания и залоге). Глава VIII данного закона посвящена правам собственников жилья на общее имущество жилого комплекса.

Признание права собственности на общее имущество жилого комплекса

В соответствии с Разъяснением № 7-2009 право собственности на общее имущество жилого комплекса признается за лицом, которое приобрело право собственности на обособленную часть жилого комплекса (жилое помещение, хозяйственное помещение, место для парковки, участок зеленой зоны), в  том числе и по основаниям, предусмотренным параграфом 3 (другие положения) главы 2 (возникновение, изменение, передача и прекращение вещных прав) Закона КНР «О вещных правах». В данном параграфе речь идет о следующих основаниях возникновения, изменения, передачи и прекращения вещных прав:

  • решение народного суда или арбитражной комиссии и акты органов государственного управления об изъятии для государственных нужд;
  • наследование и дарение;
  • соответствующее требованиям закона строительство или демонтаж строений.

В данном случае речь может идти о переходе права собственности на общее имущество вместе с переходом права собственности на отдельную часть жилого комплекса по решению суда, арбитража, по наследству или в дар. В соответствии с частью 2 статьи 72 Закона КНР «О вещных правах» устанавливает, что право на общее имущество передается вместе с правом на обособленную часть жилого комплекса вне зависимости от оснований перехода права собственности. Следовательно, никаких причин оспаривать переход права собственности на общее имущество нет, если право на обособленную часть возникло не в результате договора купли-продажи, а по другим основаниям.

Если лицо не оформило переход права собственности на обособленную часть жилого комплекса, но владеет им на законных основаниях (после заключения договора купли-продажи, заключенного с застройщиком), народный суд может признать за ним право собственности на общее имущество жилого комплекса.

Обособленная часть жилого комплекса

В соответствии с Разъяснением № 7-2009 обособленной частью жилого комплекса признается жилое помещение, место для парковки или место для размещения торговой точки, если оно:

  • обособлено по конструкции и может быть отграничено от остальной части жилого комплекса;
  • обособлено для использования и может быть исключено из пользования других лиц;
  • представляет собой самостоятельный объект, который может быть зарегистрирован в качестве объекта права собственности.

Открытые террасы и балконы в многоквартирном доме, которые по планировке предназначены для собственников отдельных жилых помещений и в соответствии с планировкой включены в договоры купли-продажи жилых помещений, заключенных застройщиком с покупателями, должны быть признаны обособленными частями жилого комплекса, находящимися в собственности отдельных жильцов.

Общая собственность жильцов дома

В соответствии с Законом КНР «О вещных правах» в общей собственности находятся дороги (кроме находящихся в собственности города), зеленые насаждения на территории жилой зоны (кроме находящихся в собственности города или отдельных лиц), общественные места, объекты общего пользования и помещения, используемые для коммунального обслуживания, а также места для парковки, созданные на находящихся в общей собственности жильцов дома дорогах. Разъяснение № 7-2008 уточняет перечень имущества, находящегося в общей собственности жильцов дома, и включает в него:

  • фундамент, несущие конструкции, внешние стены, крыши жилого дома; коридоры этажей, лестничные площадки, лифты, холлы и другие места общего пользования для прохода; противопожарные конструкции и оборудование, средства для освещения территории, этажи для убежища и размещения оборудования;
  • остальное имущество жилого комплекса, не являющееся обособленной частью, не относящееся к собственности города и не принадлежащее отдельным лицам.

Право пользования земельным участком, на котором расположен жилой комплекс, реализуется собранием собственников, но за исключением земельных участков, на которых расположены отдельные жилые дома (владения), городские дороги и городские зеленые насаждения.

Изменение назначения общей и обособленной собственности

Изменение я назначения части общей собственности жильцов дома, перевод части общей собственности под коммерческое использование, распоряжение частью общей собственности относится к существенным вопросам, по которым решение принимается собранием собственников в соответствии со статьей 76 Закона КНР «О вещных правах». Для принятия решения по данным вопросам необходимо согласие более половины собственников, которым принадлежит более половины обособленной собственности на территории жилого комплекса.

При изменении назначения жилого помещения (перевод под коммерческое использование) в многоквартирном доме в соответствии с Разъяснением № 7-2009 собственник обязан получить согласие всех заинтересованных лиц, которыми являются другие собственники жилья в данном строении. Если согласие не было получено, данные собственники вправе требовать устранения нарушения своих прав: устранения препятствий, ликвидации опасности, восстановления прежнего состояния или возмещения причиненного ущерба.

В случае изменения назначения отдельного жилого владения на территории жилого комплекса заинтересованными лицами признаются другие собственники данного владения. Собственники остальных владений могут быть признаны заинтересованными лицами, если они предоставляют доказательства возможного негативного влияния данного действия на качество жизни или стоимость недвижимого имущества.

Заключение договора с управляющей компанией

Договор коммунального обслуживания, заключенный с управляющей компанией застройщиком (на начальном этапе), собранием собственников или комитетом собственников, имеет обязательную силу для всех собственников в жилом комплексе. В соответствии с Разъяснением № 8-2009 ни один собственник не вправе оспаривать данный договор по причине того, что не является стороной договора.

Собственник или комитет собственников вправе обратиться в суд с требованием о признании договора полностью или частично недействительным, если:

  • управляющая компания передает оказание всех коммунальных услуг в жилом комплексе другой компании по агентскому договору;

  • договор с управляющей компанией содержит положения, освобождающие управляющую компанию от ответственности, возлагающие дополнительную ответственность на собственников или комитет собственников или посягающие на важнейшие права собственников или комитета собственников.

Договор признается недействительным по данным основаниям и в том случае, если он был заключен застройщиком. Заверения об оказании услуг и подробные правила оказания услуг, распространяемые управляющей компанией при заключении договора, признаются его частью.

Исполнение договора коммунального обслуживания управляющей компанией

В случае неисполнения или частичного неисполнения управляющей компанией своих обязанностей, определенных договором коммунального обслуживания, положениями законов и подзаконных актов, отраслевыми стандартами, собственники в соответствии с Разъяснением № 8-2009 вправе требовать от управляющей компании выполнения договора, дополнительных мер или возмещения причиненного ущерба.

Если управляющая компания в нарушение договора и положений законов и подзаконных актов расширяет перечень взимаемых платежей, повышает платежи или требует повторной уплаты платежей, собственники вправе опротестовать действия управляющей компании в суде. Незаконно полученные управляющей компанией платежи может быть возвращены через суд.

Исполнение договора коммунального обслуживания собственниками

Собственник не может отказаться от части платежей по причине отсутствия необходимости в отдельных услугах управляющей компании (например, если собственник проживает на первом этаже и не пользуется услугами лифта) или по причине того, что он не пользовался данными услугами (например, не проживал в помещении в период отопительного сезона). В случае неуплаты платежей управляющая компания в соответствии с Разъяснением № 8-2009 обязана направить собственнику письменное уведомление и предоставить разумный срок для уплаты платежей. Если собственник, получивший письменное уведомление от управляющей компании, не оплачивает ее услуги в отсутствие обоснованной причины в разумный срок, управляющая компания вправе взыскать платежи через суд.

Если жилое помещение сдается в аренду другому лицу, которое по договору обязано уплачивать платежи управляющей компании, то в случае неуплаты собственник и арендатор несут солидарную ответственность за неуплату данных платежей.

Вступление в силу

Разъяснение № 7-2009 и № 8-2009 вступили в силу с 1 октября 2009 г. Данные разъяснения применяются в отношении дел, находящихся на стадии рассмотрения судами первой и второй (апелляционной) инстанции, и не распространяются на дела, находящиеся на стадии надзорного производства.

Отправить запрос

Имя:


Электронная почта:


Текст сообщения:

captcha

Введите код с изображения:

Подписка на новости

Рассылка новостей об изменениях в законодательстве КНР (cnlegal.ru) и новых переводах законов.